LTV란 Loan To Value 의 약자로서 담보 인정 비율을 말합니다.
기준가액 1억의 주택에 LTV가 70%라고 한다면 최대 대출금액은 7000만원이 되는거지요.
디딤돌 대출의 LTV에 대한 자세한 사항을 알아보겠습니다.
주택금융공사 디딤돌 최대 LTV
▪ 70%, 생애최초 주택구입자는 최대 80%를 적용(LTV 70% 초과분 및 지역별 소액
보증금에 대해 생애최초 특례구입자금보증을 적용)
– 소득추정에 의한 소득산정 시 LTV 60% 이하
– 대출실행일 현재 담보주택에 임대차가 있는 경우 생애최초 특례구입자금보증 적용 불가
LTV 산출 방법
▪ LTV = 본건 대출금액+ 선순위채권+ 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금 × 100 / 담보주택 평가액
– 대출금액 : 본건 내집마련 디딤돌대출 금액
– 선순위채권※ : 본건 내집마련 디딤돌대출 보다 우선변제권이 인정되는 저당채권
※ 저당권 설정액을 기준으로 하되, 선순위가 기금대출인 경우에는 대출잔액.
– 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 : 아래 3. 참조
– 최우선변제 소액임차보증금에 대한 보증(구입자금보증)은 적용가능하나 보험(MCI)은 불가
– 임대보증금 반환을 위한 추가대출 시에는 담보주택 재평가하지 않고 최초 대출
시의 담보주택 평가액을 적용
임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금
▪ 무상거주인이 있는 경우에는 퇴거 조치(주민등록표 등본과 전입세대 열람으로 확인)
또는 “무상거주확인서” 징구하면 임대차가 없는 것으로 간주
– 확인서 미징구 시는 대출취급 불가. 단, 무상거주인이 미성년자이거나 채무자의
배우자 및 채무자와 배우자의 직계존비속(직계존비속의 배우자 포함)으로 입증될
경우는 “무상거주확인서” 생략
1) 임대차가 없는 경우
▪ ‘공제방수 × 지역별 최우선변제 소액보증금※’과 ‘주택 평가액 × 50%’ 중 작은 금액 적용
※「주택임대차보호법」에 따른 지역별 최우선변제 소액임차보증금 (이하‘지역별 소액보증금’)
▪ 복합용도 건축물의 상가 부분은 ‘전체 사업장수×지역별 최우선변제 상가 소액보
증금※’과 ‘상가 평가액×1/2’ 중 작은 금액 적용
※「상가건물임대차보호법」에 따른 지역별 최우선변제 상가 소액임차보증금 (이하‘지역별 상가 소액보증금’)
2) 전부 임대차의 경우
▪ 임대보증금 전액을 적용. 다만, ‘임대보증금’ < ‘주택 평가액×50%’ 경우에는 다음
①과 ②중 큰 금액을 적용
① ‘전체방수×지역별 소액보증금’과 ‘주택 평가액×50%’ 중 작은 금액
② ‘임대보증금’ 즉, Max{(‘전체방수×지역별 소액보증금’과 ‘주택 평가액×50%’중 작은 금액), 임대보증금}
▪ 복합용도 건축물의 상가 부분은 상가 임대보증금 전액을 적용. 다만, ‘상가 임대보
증금’ < ‘상가 평가액×1/2’ 경우에는 다음 ①과 ②중 큰 금액을 적용
① ‘전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금’과 ‘상가 평가액×1/2’ 중 작은 금액
② ‘상가 임대보증금’ 즉, Max{(‘전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금’과 ‘상가 평가액×1/2’ 중 작은 금액), 상가 임대보증금}
3) 일부 임대차의 경우
▪ ‘공제방수×지역별 소액보증금’과 ‘주택 평가액×50%’ 중 작은 금액과 ‘임대보증금’ 을 합산한 금액을 적용
즉, 임대보증금 + Min(공제방수×지역별 소액보증금, 주택 평가액×50%)
– 다만, ‘임대보증금’ < ‘임대방수×지역별 소액보증금’ 경우에는 ‘임대보증금’ 대신
‘임대방수×지역별 소액보증금’을 적용
즉, 임대방수×지역별 소액보증금 + Min(공제방수×지역별 소액보증금, 주택 평가액×50%)
▪ 복합용도 건축물의 상가 부분은 ‘미임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금’과 ‘상가
평가액×1/2’ 중 작은 금액과 ‘상가 임대보증금’을 합산한 금액을 적용
즉, 상가 임대보증금※ + Min(미임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금, 상가 평가액×1/2)
※ ‘상가 임대보증금’ < ‘임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금’ 경우에는 ‘상가
임대보증금’ 대신 ‘임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금’을 적용
즉, 임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금 + Min(미임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금, 상가 평가액×1/2)
구입자금 보증
▪ 「제 6장 2. LTV 산출방법」의 산식에서 구입자금보증 적용 시 소액임차보증금을 공제
하지 않고 주택담보대출비율(LTV)까지 대출을 지원
▪ 일반구입자금보증은 주택가격 3억원 이하 LTV 70% 이내 대출에만 적용 가능. 다만, 추정소득을 적용하지 않는 생애최초 주택구입자에 대한 대출 중 주택가격
6억원 이하 LTV 70% 이내인 경우 지역별 소액임차보증금에 대해 일반구입자금
보증 적용 가능
▪ 보증료는 고객별도 부담이며, 「보증료 등의 운용규정」에 따른 보증료율을 적용한
보증료를 납부
담보주택의 세부평가 방법 및 적용순서
▪ 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보’, ‘「부동산 가격공시에 관한 법률」의
주택 공시가격(이하 공시가격)’, ‘분양가격’, ‘「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의
감정평가액’ 순서로 적용
▪ 가격정보를 이용한 평가방법
– 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한가와 상한가를 산술평균한 값 또는 KB
국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용
– 필로티 여부를 불문하고 등기사항전부증명서(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최
저층과 아파트 외의 주택은 하한가 적용
– 다만, 매매가액※(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과
비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주
※매매계약서를 징구하여 확인하되, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우 등기사항전부증명서상 거래금액 준용
– 접수일 기준 가격정보가 5억원※ 이하이면 대출승인일 기준 5억원※을 초과 시 5억원※
으로 간주
※ 신혼·다자녀·2자녀 가구는 6억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(신청인의 주민등록등본상 직계존속 또는
미성년 형제·자매 중 최소 1인과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)의 경우 3억원
▪ 공시가격을 이용한 평가방법[http://www.realtyprice.kr]
– 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격
– 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시에 대출한도가 부족하면 공시가격이
없는 것으로 보고 기금 부담으로 감정평가 실시 가능
▪ 분양가격을 이용한 평가방법
– 가격정보가 없고, 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트
포함)에 대한 잔금대출 취급 시에는 분양가격(발코니 확장비용 포함)을 담보주택
평가액으로 적용
– 다만, 할인분양 등으로 분양가격과 실제 계약금액이 상이한 경우 이 중 낮은 금액을
분양가격으로 적용
▪ 감정평가액을 이용한 평가방법
– 국토교통부(또는 HUG) 및 주택금융공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서※
상의 감정평가액
※ 감정평가서 발급일이 대출접수일로부터 6개월 이내
– 아파트에 한하여 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 간주
– 가격정보 또는 분양가격을 적용할 수 있음에도 불구하고 채무자가 감정평가수수료를
부담하고 감정평가액 적용을 요청하는 경우
· 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한하여 감정평가 가능
· 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용 가능(가격정보가
크면 가격정보 적용)
※ 다만, 가격정보 또는 분양가격이 5억원*을 초과하면 감정평가 수수료를 부담하더라도 감정평가액 적용 불가
* 신혼·다자녀·2자녀 가구는 6억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(신청인의 주민등록등본상 직계존속 또는
미성년 형제·자매 중 최소 1인과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)는 3억원